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許多同行在競爭中多以噱頭來進行市場營銷，吸引前沿物聯網公司與創業公司入駐，如升降桌椅、空氣凈化系統等等。對聯合辦公市場進行分析后，陸曉斌發現，主要競爭對手做得依然是傳統物業的辦公室出租。他把這種精裝修、多噱頭、高溢價的聯合辦公空間稱為“LV模式”。
2017年底，他自己出資成立聯合辦公空間項目Foca，單槍匹馬地從選址開始做起，一步步去做裝修、布置、招租、推廣和服務，4個月內接連完成了三處辦公空間的改造，且空間出租率均達到了100%。
在Foca 的選址標準中，園區內是否有頭部企業或是否有頭部企業打算入駐，是重要的判斷標準之一。這三處物業均選在廣州TIT創意園區，即微信所在地。在陸曉斌看來，判斷一處物業的租金空間時，除交通、區位外，企業品相也是重要因素。
陸曉斌憑借自己在房地產貸款業務及運營青創城項目中積累的知識，對項目的工程造價、模式計算和風險控制進行了評估，最終確定了“優衣庫模式”。這一模式首先保證良好地段，即“高品質”，但在改造上去繁留簡，不設噱頭，保留辦公所需的核心功能，即“基礎款”。
他打造去繁留簡“優衣庫模式”的辦公空間，出租率高達87%2.jpg
他認為，當運用這種模式，Foca能夠在黃金地段讓出租價格降到同類產品的一半到三分之二，讓中小企業也能負擔得起環境好、地段好的辦公室。
Foca與合伙人共同出資成立新公司A，Foca負責從選址、入住、招商到服務的整個過程，合伙人負責提供一部分的資金。這就是在解決了商業模式后，Foca團隊以單個空間融資的模式，開始獲取用于擴張的資金。


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